Анализ рынка жилой недвижимости Грузии 2022/2023

Рынок жилья в Грузии остается устойчивым благодаря высокому спросу и ограниченному предложению.

В течение года до третьего квартала 2022 года общий индекс цен на жилую недвижимость сильно вырос, на 10,7% по сравнению с ростом в годовом исчислении: на 4,5% во втором квартале и на 3,4% в первом квартале, согласно данным, опубликованным Национальным статистическим управлением Грузии ( Геостат). Однако с поправкой на инфляцию цены фактически немного снизились на 0,8% за тот же период.

Ежеквартально цены на жилую недвижимость по стране выросли на 3,2% (2% с поправкой на инфляцию) в третьем квартале 2022 года.

По типу недвижимости:

В Тбилиси, столице Грузии, динамика цен на жилую недвижимость значительно различается в зависимости от района и типа недвижимости. Что касается квартир, то в Мтацминде наблюдался самый большой рост цен по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в третьем квартале 2022 года на 20,6%, за ним следуют Ваке (14,3%) и Надзаладеви (6,9%). Рост цен от умеренного до минимального наблюдался в Сабуртало (4,8%), Самгори (3,2%) и Исани (0,2%). Напротив, цены на квартиры снизились в Глдани (-10%), Крцаниси (-9,9%), Дидубе (-3,9%) и Чугурети (-3,2%).

Индекс цен на жилье в Грузии, с другой стороны, на отдельные дома в Дидубе зарегистрирован огромный рост цен на 40,4% по сравнению с предыдущим годом в третьем квартале 2022 года, за ним следуют Самгори (26,1%), Крцаниси (22,9%), Исани (13,3%), Глдани (11,1%). Однозначный рост цен был зафиксирован в Сабуртало (8,2%), Надзаладеви (4,2%) и Мтацминда (1,6%). Цены на жилье упали в Ваке (-8,6%) и Чугурети (-1,5%).

Мтацминда остается самым дорогим районом Тбилиси, где средняя цена квартир и особняков составляет 4 931 лари (1 798 долларов США) за кв.м. в третьем квартале 2022 г., по данным Геостата. За ним следует Vake со средней фиксированной ценой 4 129 лари (1 506 долларов США) за кв.м. а отдельно стоящий дом – 3 208 лари (1 170 долларов США) за кв.м.

В целом ожидается, что рынок жилой недвижимости будет продолжать активно расти в течение всего 2022 года, несмотря на российско-украинскую войну. Цены на жилую недвижимость в этом году вырастут на 11%, а объемы сделок увеличатся на 14%, сообщила Ирина Квахадзе, руководитель отдела исследований TBC Capital.

«Российско-украинская война изменила наши прогнозы. По нашему нынешнему сценарию, Россия не полностью находится под санкциями и все же умудряется получать доход, экспортирует энергоносители. На этом фоне, по прогнозу исследования, в 2022 году мы будем иметь 11-процентный рост цен на рынке недвижимости. Что касается транзакций, то по этим направлениям будет наблюдаться 14-процентный рост. Все это увеличит рынок недвижимости на 26%», — сказал Квахадзе.

В 2021 году экономика Грузии сильно выросла на 10,4%, что полностью компенсировало спад на 6,8%, наблюдавшийся в 2020 году из-за пандемии Covid-19. Восстановление экономики страны продолжилось в этом году, зафиксировав годовые темпы роста реального ВВП на уровне 14,9% в первом квартале и 7,1% во втором квартале 2022 года. Таким образом, Азиатский банк развития (АБР) недавно повысил свой прогноз роста на 2022 год для Грузии до 7% с ранняя оценка 3,5%. Он также повысил прогноз роста на 2023 год с 5% до 6%.

Международный валютный фонд (МВФ) настроен еще более оптимистично, прогнозируя 9-процентный рост Грузии в этом году.

Операции по продаже растут

По данным TBC Capital, в сентябре 2022 года в Тбилиси было продано 663 новых квартиры, что на 18% больше, чем годом ранее. Аналогичным образом, продажи существующих квартир также выросли на 33,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составили около 3 100 единиц. За первые девять месяцев 2022 года продажи как новых, так и старых квартир в столице выросли на 5,5% и 25,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года соответственно.

«В сентябре 2022 года количество сделок было выше по отношению к сентябрю 2021 года во всех округах. В топ-3 районов с наибольшим ростом сделок в годовом исчислении вошли Крцаниси (+94%), Мтацминда (+67%) и Диди-Дигоми (+44%)», — говорится в сообщении TBC Capital.

На Subartalo приходится наибольшая доля от общего числа сделок с жилой недвижимостью в Тбилиси – 19%, за ней следует Didi Dighomi с долей 18,4%.

Спрос начал восстанавливаться в прошлом году, при этом общее количество проданных квартир в Тбилиси выросло на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило около 38 700 единиц. Это резко контрастировало со снижением на 22%, наблюдавшимся в 2020 году. Аналогичным образом, общая площадь проданных квартир также увеличилась на 33,6% до 2,6 млн кв.м. в 2021 году по сравнению с предыдущим годом.

Ожидается, что помимо высокого внутреннего спроса на рынок вернутся иностранные покупатели жилья на фоне ослабления ограничений на поездки, связанных с пандемией.

Иностранцы могут покупать в Грузии как жилую, так и коммерческую недвижимость, но не могут владеть землей сельскохозяйственного назначения.

Туризм продолжает восстанавливаться

По данным Национальной администрации туризма Грузии (GNTA), за первые девять месяцев 2022 года в Грузию прибыло около 3,89 миллиона посетителей, что почти в три раза больше, чем за тот же период прошлого года, и на 144% больше, чем два года назад.

Однако он остается намного ниже допандемического уровня. В январе-сентябре 2019 года количество посетителей достигло 7,24 миллиона человек.

Поступления от международных поездок достигли 2,52 млрд долларов США (917,03 млн долларов США) за первые три квартала 2022 года, что на 191% больше, чем в прошлом году, и на 404% два года назад, согласно данным Национального банка Грузии. Это также соответствует аналогичному периоду 2019 года до пандемии.

«В сентябре 2022 года рост доходов от международных поездок превысил уровень 2019 года на 18%», — говорится в отчете TBC Capital в ежемесячном обзоре туризма за сентябрь 2022 года. «Доля соседних стран в международных туристических поступлениях достигла допандемического уровня в 42% в сентябре 2022 года. Значительный рост доли России является основной причиной такой незначительной разницы, поскольку Турция, Армения и Азербайджан все еще отстают. их допандемический уровень. Доля Украины в доходах от международных поездок превысила допандемический уровень».

В последнее десятилетие, до пандемии Covid-19, туристический сектор Грузии рос почти на 13% ежегодно.

Туризм составляет около 72% экспорта услуг в платежном балансе страны. В последние годы доходы от туризма составляют около 36% от общего объема экспорта.

Улучшение строительной деятельности

Строительная активность в Грузии растет: общее количество разрешений на строительство увеличилось на 5,6% до 10 095 в 2021 году по сравнению с предыдущим годом, согласно данным, опубликованным Национальным статистическим управлением Грузии. В натуральном выражении выданные разрешения на строительство зданий резко выросли на 42,8% г/г до 7,43 млн кв.м. в прошлом году.

Разрешения на строительство в Грузии

В прошлом году на Тбилиси приходилось почти половина всех разрешений на строительство. За ним следует регион Мцхета-Мтианети с долей 9,2%; регион Квемо Картли с долей 8,5%; и Имеретинский регион с долей 7,9%.

«Следует отметить, что в 2021 году выданы разрешения на строительство многофункциональных жилых комплексов, гостиниц, торговых объектов, промышленных предприятий, сельскохозяйственных объектов и других зданий. Относительно большая доля выданных разрешений приходится на многофункциональные жилые комплексы», — говорится в сообщении национального агентства по статистике.

В 2021 году было построено 2347 зданий, что на 10% больше, чем годом ранее. Аналогичным образом, объем ввода в эксплуатацию также увеличился на 3,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 1,76 млн кв.м. за тот же период.

По регионам наибольшая доля приходится на Тбилиси – 29,5% от общего числа завершенных. За ним следуют Кахетия (доля 12,3%), Мцхета-Мтианети (доля 11,7%) и Квемо Картли (доля 9,5%).

В Тбилиси общий фонд квартир в прошлом году составил около 300 000 единиц. Однако жилой фонд города уже относительно старый: около 81% от общего числа построено до 1991 года.

Высокий уровень домовладения

В настоящее время в Грузии доля домовладельцев составляет около 92%, что является одним из самых высоких показателей в Содружестве Независимых Государств (СНГ) и Европейском Союзе. Средний показатель по ЕС-27 составил 69,7%.

Гори, региональная столица Шида Картли, имеет самый высокий уровень домовладения в стране - 94,9% в прошлом году, за ним следуют Телави (93,8%), Поти (93%), Зугдиди (93%), Кутаиси (92,7%), Батуми. (92,6%), Кобулети (92,6%) и Рустави (89%). В Тбилиси был самый низкий уровень домовладения среди крупных городов Грузии — 84,5%.

Процентные ставки по ипотеке постепенно растут

По данным Национального банка Грузии (НБГ), в сентябре 2022 года средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в лари составляла 12,29% по сравнению с 12,27% годом ранее и 10,98% два года назад.

По срокам погашения в сентябре 2022 г.:

Аналогичным образом, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте составляла 5,85% в сентябре 2022 года по сравнению с 4,55% в сентябре 2021 года и 5,79% в сентябре 2020 года, согласно данным центрального банка.

Процентная ставка по ипотеке в Грузии, Кредиты в иностранной валюте, сентябрь 2022 г.:

Политическая ставка в Грузии

НБГ сохранил свою директивную процентную ставку без изменений на уровне 11% в октябре 2022 года после четырех последовательных повышений ставок в совокупности на 300 базисных пунктов с марта 2021 года в попытке обуздать инфляцию. Общенациональная инфляция снизилась до 10,6% в октябре 2002 г. по сравнению с 11,5% в предыдущем месяце и является самым низким показателем с июня 2021 г., поскольку рост цен на транспорт, продукты питания и другие товары замедляется.

Ипотечный рынок продолжает расти, хотя и более медленными темпами

2016 по 2020 год общая сумма непогашенных ипотечных кредитов выросла в среднем на 27% в год. Однако в 2021 году ипотечный рынок продолжал расти, хотя и гораздо более медленными темпами — всего 6%.

Согласно оценкам Global Property Guide, в процентах от ВВП размер рынка постоянно увеличивался с 7,6% в 2015 году до 17,2% в 2020 году. Затем он сократился примерно до 14,9% ВВП в 2021 году.

В октябре 2022 года общая сумма непогашенных ипотечных кредитов выросла на скромные 5,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 9,32 млрд​​​​ лари (3,39 млрд долларов США) благодаря значительному росту ипотечных кредитов, номинированных в национальной валюте. За тот же период:

Недавнее замедление роста ипотеки можно частично объяснить введением новых правил, вступивших в силу в январе 2019 года, до пандемии Covid-19, которые ограничивают банки в выдаче ипотечных кредитов в зависимости от дохода заемщика и что максимальный срок не должен превышать 15 лет. . Категории групп доходов, основанные на новом банковском регулировании:

Высокая доходность от аренды, рост арендной платы

По данным TBC Capital, в сентябре 2022 года доходность от аренды в Тбилиси составляла в среднем 11,1% по сравнению с 10,7% в предыдущем месяце и 7,2% годом ранее.

«Доходность от аренды немного выросла в сентябре 2022 года по отношению к предыдущему месяцу (+0,4 п.п.), поскольку цены на аренду показали более высокий рост, чем цены продажи», — говорится в сообщении TBC Capital.

По районам в Диди-Дигоми была зафиксирована самая высокая доходность от аренды в размере 14,5% в сентябре 2022 года, за ней следуют Исани (13,4%) и Глдани (12,3%). Доходность от аренды также была высокой в Дидубе (11,9%), Надзаладеви (11,8%), Крцаниси (11,4%), Самгори (11,4%), Чугурети (11,2%), Сабуртало (10,5%), Ваке (9,8%) и Мтацминда. (8,5%).

Арендная плата повышается. Согласно данным, опубликованным TBC Capital, в сентябре 2022 года среднемесячная арендная плата в Тбилиси достигла 9 долларов США за кв. м, что на целых 73,5% больше, чем за тот же период прошлого года.

«Запрашиваемая цена аренды достигла новых максимумов в сентябре 2022 года», — говорится в сообщении TBC Capital.

«Цены на аренду остались значительно выше по сравнению с тем же периодом 2021 года. Данные не говорят о том, что влияние миграции на арендную плату сосредоточено в каком-то конкретном районе. Годовой рост превысил 70% почти во всех районах. В месячном исчислении самый высокий рост цен на аренду продемонстрировал Чугурети (+7,1%)», — отметили в TBC Capital.

В сентябре 2022 года количество активных объявлений на рынке Airbnb в Тбилиси выросло на 8,9% по сравнению с предыдущим месяцем, но все еще на 24% ниже допандемического уровня.

Ожидается, что с восстановлением туризма рынок аренды жилья в Тбилиси, особенно в краткосрочном сегменте, продолжит расти в среднесрочной перспективе. Большой приток мигрантов, спасающихся от войны, также оказывает дополнительное давление на цены на аренду жилья в стране, особенно в Тбилиси.

Экономика Грузии быстро восстановилась

В 2021 году экономика Грузии значительно выросла на 10,4% по сравнению с годом ранее, что полностью компенсировало сокращение на 6,8%, наблюдавшееся в 2020 году из-за пандемии Covid-19. Восстановление экономики страны продолжилось в этом году, при этом годовой темп роста реального ВВП составил 14,9% в первом квартале и 7,1% во втором квартале 2022 года. Замедление во втором квартале было в основном связано с последствиями российско-украинской войны, поскольку Грузия имеет тесные экономические связи с страны.

«В Грузии наблюдается значительный рост туризма и экспорта, что свидетельствует о том, что страна преодолевает неблагоприятные последствия пандемии», — сказал глава представительства АБР в Грузии Шейн Розенталь. «АБР поддерживает инфраструктуру и социальное развитие Грузии, чтобы снизить стоимость доступа к рынку и улучшить экономические возможности. Грузия также могла бы извлечь выгоду из создания благоприятной деловой среды для привлечения устойчивых инвестиций и продвижения технологий и инноваций в секторах бизнеса и сельского хозяйства

Недавно Азиатский банк развития (АБР) повысил свой прогноз роста на 2022 год для Грузии до 7% по сравнению с его предыдущей оценкой в 3,5%. Он также повысил прогноз роста на 2023 год с 5% до 6%. Международный валютный фонд (МВФ) настроен еще более оптимистично, прогнозируя 9-процентный рост Грузии в этом году.

До пандемии экономика росла в среднем на 4,9% в год с 2010 по 2018 год.

Прогнозируется, что дефицит бюджета упадет до уровня ниже 4% ВВП в этом году по сравнению с 6,1% в 2021 году благодаря устойчивому экономическому росту и ослаблению мер, связанных с пандемией. Аналогичным образом, государственный долг снизился примерно с 49,5% ВВП до 47%, что указывает на частичное сокращение государственных заимствований, по данным АБР.

Инфляционное давление в настоящее время замедляется. По данным Национального статистического управления Грузии, в октябре 2022 года общая инфляция составила 10,6% по сравнению с 11,5% в предыдущем месяце и 12,8% годом ранее. Со среднегодового уровня всего 2,9% в 2011–2020 годах инфляция выросла до 13,9% в 2021 году на фоне резкого роста транспортных расходов, а также цен на продукты питания и товары.

Общенациональная безработица упала до 18,1% во втором квартале 2022 года с 19,4% в предыдущем квартале и 22,1% год назад, согласно данным Национального статистического управления Грузии (Геостат). Общий уровень безработицы в среднем за последнее десятилетие превышал 22%.

Общее число безработных также сократилось на огромные 18,3% в годовом исчислении до 281 600 человек во втором квартале 2022 года.

Источники:

перевод статьи LALAINE C. DELMENDO | January 23, 2023 на https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Georgia/Price-History